L’immobilier locatif reprend des couleurs
Après des mois de pandémie et d’atonie du marché immobilier locatif, le business reprend (presque !) « as usual » : retour des étudiants étrangers, relance du tourisme grâce aux bons résultats de la vaccination, rapatriement des exilés du Brexit…
Aujourd’hui, le taux de remplissage se rapproche de ses niveaux d’avant-crise, et les loyers repartent également. Autant d’indicateurs qui viennent redonner confiance aux propriétaires-investisseurs !
Le retour de la clientèle étrangère et étudiante, signe de reprise
La période des « bonnes affaires » sur le marché immobilier locatif premium parisien est passée.
Le retour de la clientèle étrangère sur le marché (54% au T3 2021 contre 35% au T2 2021), notamment européenne et nord-américaine, en expatriation ou en échange universitaire, conjuguée au retour des financiers de Londres et de leurs familles, a remis le marché locatif parisien en tension. « Un bon logement, au bon loyer, se loue rapidement. Les stocks se sont vidés et nous manquons aujourd’hui de biens pour répondre à la forte demande. Pour rappel, il y a moins d’un an, c’était l’inverse et beaucoup de biens sur le marché trouvaient difficilement preneur, même avec des loyers baissés », explique Stanislas Coûteaux, fondateur de Book A Flat.
Pour cet expert, la location meublée, un investissement rentable, défiscalisant… et protégé !
Plus de souplesse, des loyer plus élevés de 10 à 20% que dans la location nue, et des avantages fiscaux : la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs. Au moment où la location à la nuit sur plateformes devient enfin encadrée, après des années de vide juridique et d’effets délétères en tout genre, la location meublée reprend des couleurs, et redevient un placement intéressant !
Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide. De plus, il est possible de choisir entre deux options : le régime micro-BIC ou le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.
Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600 €. Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% pour les revenus locatifs des biens vides) et il faut payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité : il n’est pas nécessaire d’être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
Le régime réel est, lui, le plus rentable. Même si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €, il est possible d’opter pour ce régime, qui permet de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations, ce régime assure un bien meilleur rendement, pouvant permettre de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
