IFI, comment évaluer sa fortune immobilière ?
En 2018, L’IFI a rapporté 1,25 milliard d’euros, c’est 400 millions d’euros de plus que prévu. Il faut dire que beaucoup de contribuables ont été pris de court en 2018. Pour mémoire, l’IFI concerne tous les détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros, qu’elle soit en dur ou sous forme de droits. Parts de SCI (Société civile immobilière), actions, fonds, SCPI (société civile de placement immobilier), OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) entre donc dans le calcul. Les biens sont taxables même lorsqu’ils sont détenus dans un contrat d’assurance-vie.
Pour la résidence principale, un abattement de 30 % est appliqué sur sa valeur vénale réelle, souvent définit comme « le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel ». Reste à bien évaluer cette valeur. Car si les contribuables sont libres de leur évaluation, ils sont soumis à un contrôle attentif du fisc qui dispose pour cela de puissants outils de traque. D’abord il faut savoir que l’administration et les tribunaux considèrent que la seule méthode fiable est l’évaluation par comparaison. Elle consiste pour vous à procéder à des comparaisons « tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit ».
Cette méthode consiste à rechercher des ventes de biens identiques et d’évaluer le sien en comparaison. Si dans votre immeuble, un bien situé au 1er étage s’est vendu autour de 10 000 euros du m2, un appartement identique, mais au 4e, sera évalué 15 % de plus. Toute décote ou surcote par rapport à des biens équivalents doit être justifiée.
Vous pouvez, bien sûr, consulter un professionnel de l’immobilier (agents, notaires, ou une plate-forme numérique type MeilleursAgent ou Seloger). Si vous appliquez une décote à ces estimations souvent un peu hautes, sachez qu’une marge d’erreur d’environ 10 % est tolérée.
Une base de données, officielle, Patrim, recense toutes les transactions effectuées à proximité de votre bien. Elle sert de base au fisc pour évaluer votre bien. Vous pouvez également y accéder très simplement par internet, mais pas de façon anonyme. Ce qui veut dire que le Fisc est informé de votre recherche. En cas de rectification pour mauvaise évaluation du patrimoine, il pourra donc vous l’opposer.
Une fois cette valeur vénale fixée, vous pouvez y appliquer l’abattement de 30 % sur la résidence principale, accordé de droit et procéder à quelques déductions, notamment des dettes souscrites pour acheter le bien. Mais attention, seuls les prêts relatifs à l’acquisition ou aux travaux et la seule taxe foncière sont déductibles. Ce n’est pas le cas de taxe d’habitation, ni l’impôt sur le revenu. La mise en place de l’IFI s’est accompagnée de la mise en œuvre de plusieurs clauses anti-abus, comme la prise en compte des prêts in fine, c’est-à-dire remboursables en totalité à la fin du prêt, comme s’ils étaient des prêts classiques amortissables.
