Crowdfunding immobilier : Les nouvelles règles du jeu

Depuis le début du mois de novembre 2021, des règles européennes visent à sécuriser les opérations en augmentant l’information auprès des épargnants, imposant un délai de rétractation et des montants d’investissements plafonnés.

Dans les 27 états membres de l’Union Européenne, de nouvelles règles s'appliquent pour les opérations de crowdfunding immobilier.

Les statuts CIP (conseiller en investissement participatif) et IFP (intermédiaire en financement participatif) sont remplacés par le statut PSFP (Prestataire de Service de Financement Participatif). L’agrément est toujours accordé par l’autorité des marchés financiers (AMF) ; 

Le montant maximum autorisé par projet est fixé à 5 millions d’euros.

Les professionnels PSFP doivent faire une distinction entre les investisseurs avertis et les néophytes, et adopter des process différents selon les cas. Par exemple, pour les investisseurs non-sachants, un plafond de 1.000 € par projet ou 5 % du patrimoine net est fixé.

Les épargnants bénéficient d’un droit de rétraction de 4 jours après l’investissement. 

Les PSFP peuvent proposer des services annexes comme la gestion de portefeuille de prêts ou la mise en relation avec d’autres plateformes.

Une sécurisation du parcours des investisseurs, avec une meilleure information

La grande nouveauté de cette réglementation européenne est la distinction entre investisseurs sachants et non-sachants. Sont ainsi prévus la remise aux clients potentiels de documents d’informations relatifs aux risques (avec simulations de pertes, etc.), mais aussi la réalisation d’une batterie de tests de connaissances. Cet examen préambule, que doivent obligatoirement réaliser les plateformes, concerne chaque investissement. Au fil de leurs investissements et de l’accroissement de leur expérience, les épargnants peuvent donc changer de statut en passant de néophyte à investisseur averti. 

La disparition de la notion de « conseil » du nouveau statut de PSFP allège la responsabilité des plateformes, « mais le fait que la profession reste sous le contrôle de l’AMF est un gage de professionnalisme et de sécurité pour les investisseurs », rassure Arnaud Romanet-Perroux, fondateur de la plateforme de crowdfunding Upstone.

Une limitation des investissements pour les néophytes

« Le plafond d’investissement de 5 % du patrimoine net par projet (ou 1.000 € maximum) était déjà dans les habitudes des investisseurs, car c’était la recommandation des conseillers en gestion de patrimoine, note Arnaud Romanet-Perroux. Des investissements raisonnables constituaient donc déjà, en France, la norme sur les plateformes de financement participatif.  En tout état de cause, il est important de prévenir les investisseurs non-sachants des risques liés à l’investissement et de leur fournir un arsenal informatif. Mais là encore, certaines plateformes pratiquaient déjà un travail d’information. L’obligation et surtout la normalisation du processus d’information sont toutefois positives. »

Les investisseurs avertis, plus libres, voient aussi leur montant d’investissement plafonné

Pour les investisseurs avertis, les plateformes sont moins contraintes, mais elles devront quand même leur rappeler les risques de telles opérations, et ils devront donner leur consentement explicite. Concernant les montants investis, toute liberté leur est accordée, en ce qui concerne le montant de leur investissement... dans la limite de 5 millions d’euros par projet, toutefois, au lieu des 8 millions autorisés jusqu’au mois dernier en France.

« Espérons que ce montant plafonné pour les investisseurs avertis ne sera pas contreproductif, en favorisant les institutionnels, et en rendant donc l’accès à certains projets plus difficile aux particuliers, alerte Arnaud Romanet-Perroux. Par ailleurs, certaines opérations intéressant particulièrement les investisseurs privés pourraient être mises en risque par cette limitation des montants d’investissements. La croissance du crowdfunding pourrait en pâtir. »
Pour de nombreux professionnels du secteur, ce nouveau seuil est vu comme un retour en arrière.

Cette homogénéisation européenne des règles pourrait, en tout cas, permettre le développement d’acteurs paneuropéens et l’internationalisation des projets.