VEFA : Quelle surface du bien prendre en compte ?

Surface habitable ou plancher ? Une imprécision qui donne lieu a des contentieux. La Cour de Cassation vient de fixer les règles.

Les articles L 261-10 et R 263-13 du Code de la construction et de l’habitation, qui s’appliquent aux logements vendus en VEFA, prévoient que l’acte de vente doit décrire « les surfaces », sans autre précision, et non la surface habitable. Une imprécision qui donne lieu a des contentieux comme celui qui oppose un couple d’acheteurs qui s’estimait lésé parce que la surface figurant sur le document était celle de plancher et non pas celle habitable.

La société qui a vendu le bien au couple rétorque qu’il n’y a pas de déficit de surface, dans la mesure où le contrat ne fait pas référence à la surface habitable. 

La cour d’appel de Paris a jugé qu’« il y a lieu de considérer que les dispositions protectrices du consommateur prévues par la loi Carrez ne sont pas applicables à ce contrat ». Elle estime, qui plus est, que les pièces contractuelles ne « démontrent pas que les parties ont voulu exclure les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». Aussi, en 2019, la cour n’a pas accordé de réduction aux plaignants.

Mais la Cour de cassation a cassé ce jugement et donné raison aux acquéreurs du bien immobilier pour qui, la diminution de prix autorisée par l’article 1619 du Code civil ne peut se comprendre qu’en comparant la surface habitable prévue au contrat et la surface habitable réelle. 

En conséquence de quoi la surface mentionnée au contrat ne peut être que la surface habitable. « Dans l’acte de vente visé à l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation, la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R111-2, du même code, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre », explique-t-elle.