Crédit immobilier : du mieux en fin d’année ?

L’accès au financement immobilier demeurera compliqué pour les emprunteurs au premier semestre 2023. La hausse des taux des prêts immobiliers se poursuit donc pour le 13e mois consécutif.

Le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel, hors assurances et sûretés, s'est établi à 2,59 % en janvier, contre 2,34 % en décembre. La hausse des taux des prêts immobiliers se poursuit donc pour le 13e mois consécutif. Tous marchés confondus, les taux moyens des prêts à taux fixe s'échelonnent entre 2,43 % pour les prêts sur 15 ans, 2,59 % pour les prêts sur 20 ans et 2,74 % pour ceux sur 25 ans. L'Observatoire Crédit Logement / CSA indique que les taux dépassent maintenant les 3 %, pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel, notamment sur des prêts à 25 ans.

Selon Cafpi, nous allons assister à une hausse d’environ 20 centimes chaque mois jusqu’à une stabilisation autour de 3,5%, voire légèrement plus. Certes, les acheteurs se financeront encore à des taux négatifs au regard de l’inflation, mais ils seront confrontés à une contraction importante et brutale de leur pouvoir d’achat immobilier. Leurs mensualités seront 20% plus élevées que celles qu’ils auraient eues en empruntant, il y a seulement un an, à 1%.

Dans ce contexte haussier, les directives du Haut Conseil de stabilité financière, en vigueur depuis janvier 2022, qui plafonnent le taux d’endettement à 35% et la durée d’emprunt à 25 ans, constitueront un handicap supplémentaire pour les candidats emprunteurs.

D’autant que l’offre de crédit va rester sous contrainte, les banques françaises devant rembourser, d’ici juin, un montant très important – 350 milliards d’euros – de refinancements qui leur avaient été accordés par la Banque centrale européenne au début de la pandémie, lors du premier confinement. On peut légitimement s’attendre à ce qu’elles demeurent prudentes sur l’octroi de nouveaux crédits dans les prochaines semaines…tout en cherchant à accélérer la collecte d’épargne.

Si les conditions de marché restent ce qu’elles sont aujourd’hui, notamment en matière d’inflation, l’étau sur les emprunteurs pourrait se desserrer à l’été 2023. Le taux d’usure sera mieux corrélé aux conditions de marché, les coûts de refinancements des banques seront stabilisés – c’est déjà le cas depuis mi-octobre – comme, d’ailleurs, les taux directeurs de la Banque centrale européenne. Le relèvement de 0,5% annoncé par la BCE jeudi 2 février, qui était attendu et avait déjà été intégré par les marchés, sera sans doute l’avant-dernier de ce cycle.

Enfin, les volumes de transactions immobilières devraient connaître une baisse assez marquée, accompagnée d’une modeste correction des prix, de l’ordre de 5%.