Pourquoi il faut changer la fiscalité de l'immobilier

Que notre fiscalité favorise actuellement le statut de propriétaire occupant ne peut faire débat. D’une part, un ménage qui choisit aujourd’hui à la fois de louer un bien immobilier dont il est propriétaire tout en étant lui-même locataire d’un logement équivalent est imposé sur ses revenus locatifs ; le même ménage ne paye pas d’impôt s’il choisit d’occuper le bien immobilier qu’il possède. D’autre part, à revenu monétaire identique, un ménage propriétaire occupant son logement bénéficie à l’évidence d’un niveau de vie supérieur à celui d’un ménage locataire, alors même que les deux payent le même impôt sur le revenu.
Certes, me direz-vous, mais les propriétaires sont déjà taxés en France, puisqu’ils payent la taxe foncière, et cette taxe foncière a d’ailleurs fortement augmenté ces dernières années. Mais justement ! La taxe foncière actuelle, pour le coup, est bien une taxe sur des loyers qui méritent d’être qualifiés de « fictifs », tant son calcul repose sur des valeurs cadastrales totalement obsolètes, puisqu’elles n’ont pas été actualisées depuis 1978, et qui conduisent à des injustices criantes entre propriétaires : le montant de la taxe qu’ils acquittent n’a pas grand-chose à voir avec la véritable valeur locative des logements qu’ils occupent. En outre, le système actuel défavorise les ménages propriétaires accédants, qui, en plus de payer leurs traites, doivent s’acquitter d’un impôt aussi lourd que celui payé par les ménages qui n’ont plus d’emprunt immobilier sur le dos.
France Stratégies pense qu’il est possible de concevoir un système plus équitable et que plusieurs options sont envisageables pour ce faire. La première consisterait à rendre les loyers des locataires déductibles de leurs revenus imposables mais à augmenter les taux d’imposition pour maintenir le niveau global des recettes fiscales. La deuxième consisterait à défiscaliser l’ensemble des revenus locatifs, et à refondre la taxe foncière pour qu’elle soit assise sur la véritable valeur des biens, nette des montants d’emprunts immobiliers restant dus. La troisième consisterait à supprimer toute taxe foncière et à intégrer la valeur locative du bien immobilier, nette des charges d’entretien et des intérêts d’emprunt, dans le calcul du revenu imposable des ménages, au motif que la progressivité de l’impôt devrait en principe s’appliquer aux revenus immobiliers de la même façon qu’aux autres types de revenus. Ce faisant, contrairement à la situation actuelle, le montant de l’impôt lié à la détention d’un bien immobilier et au revenu en nature qu’il procure s’adapterait au niveau des ressources du ménage, à sa composition et à son niveau d’endettement. Dès lors, nombre de ménages propriétaires, non imposables ou faiblement imposables, ou en phase d’accession, paieraient non pas plus, mais moins d’impôt qu’aujourd’hui, puisqu’ils ne paieraient plus de taxe foncière.
Mettre en place un système de ce type revient-il à vouloir transformer la France en un pays de locataires au détriment du statut de propriétaire ? Certainement pas. L’intégration de la valeur locative dans le décompte du revenu imposable existe aujourd’hui aux Pays-Bas, au Danemark et au Luxembourg, des pays où la part des ménages propriétaires est aussi élevée, voire plus élevée que chez nous. Elle existe même en Suisse, un pays où la Constitution comporte un article qui encourage explicitement la population à être propriétaire !
Un ménage qui devient propriétaire en s’endettant fait le choix, en remboursant son emprunt, d’épargner durant de longues années pour se constituer un patrimoine. Avec la deuxième ou la troisième proposition mise en avant par France Stratégie, plutôt que de payer une taxe foncière dont le montant est largement aléatoire, il paierait un impôt en rapport avec le revenu en nature dont il bénéficie du fait qu’il occupe son logement, et il paierait moins d’impôt durant la phase où il rembourse. Le fait qu’il paye un impôt en rapport avec le niveau réel de ses revenus, que ceux–ci soient monétaires ou en nature, n’annulerait en rien les bénéfices qu’il tire de son effort d’épargne : une fois son emprunt remboursé, plus de traite, pas de loyer à payer, et le voilà à la tête d’un patrimoine constitué.
Les pistes discutées dans la note de France Stratégie visent à rétablir plus d’équité, mais aussi plus d’efficacité, en instaurant une fiscalité plus favorable à la mobilité des personnes. Pour ce faire, France Stratégie suggère également, en complément, de supprimer les droits de mutation, qui frappent les ménages lors de la vente ou de l’achat d’un logement. Cela abaisserait significativement les coûts d’un déménagement et contribuerait à fluidifier davantage encore le marché immobilier français.